一、企业文化：骆驼精神与家文化的平衡术

新城控股的企业文化，用一句话概括就是 “既要狼性，又要温情”。

新城的办公室，这里没有互联网公司常见的 “996” 标语，却有定期举办的 “鸿途徒步挑战赛”—— 中高管每年要在敦煌、阿拉善等地完成三至四天的沙漠徒步，美其名曰 “磨炼意志”。这种 “骆驼精神” 体现在战略上，就是对商业地产的长期主义坚守：2024 年吾悦广场开业数量达 173 座，出租率 97.97%，客流 17.66 亿人次，这些数据背后是连续 13 年的持续投入。

但新城并非一味追求规模。在常州总部，员工可以参与 “道德讲堂” 和 “廉政警示教育”，公司还会组织 “新城之夏” 文艺汇演、亲子活动，甚至为困难员工发放慰问金。这种 “家文化” 在 2024 年表现得尤为明显：疫情期间，新城不仅按时交付 10 万套住宅，还通过代建、代管业务新增就业岗位超 710 万平方米，间接带动数十万人就业。

** 核心价值观 “诚信、开放、创新、共赢”** 并非空谈。比如在融资端，新城 2024 年发行的中期票据获得中债增全额担保，总认购倍数超 2.7 倍，这背后是投资者对其 “底线思维” 的认可 —— 过去三年，新城累计偿还境内外债券 52.62 亿元，从未出现违约。

二、行业竞争：商业地产的 “护城河” 与住宅市场的 “突围战”

在地产江湖里，新城是个 “矛盾体”：商业地产稳如泰山，住宅开发却面临挑战。

商业地产领域，新城的吾悦广场已跻身行业前五，仅次于华润、万达、龙湖和恒隆。其核心优势在于 “住宅 + 商业” 双轮驱动模式：通过商业地产获取低成本土地（地货比 30% 以下），再以住宅销售快速回笼资金。2024 年，商业运营收入 128 亿元，占总毛利的 47.89%，毛利率高达 70.17%，远超住宅开发的 10.93%。这种 “现金奶牛” 模式让新城在行业寒冬中仍能保持 15.12 亿元的经营性现金流。

住宅市场则压力重重。2024 年新城合同销售额 401.71 亿元，同比下滑近 50%，市场份额被碧桂园、万科等头部房企挤压。更严峻的是，三四线城市住宅库存高企，而新城 60% 的项目集中在这些区域。不过，新城正在通过 “产品迭代” 破局：在昆明、重庆等地推出改善型四房产品，2024 年四房成交占比提升 2.8 个百分点至 29.2%，高于行业平均水平。

竞争对手方面，华润万象生活凭借重奢场优势稳居榜首，万达以 500 座购物中心规模碾压，龙湖则在数字化运营上领先。但新城的差异化在于 “下沉市场”：吾悦广场 70% 位于三四线城市，与当地政府深度绑定，形成 “一城一中心” 的垄断效应。跨界威胁暂时不大，尽管互联网公司试水智慧商业，但地产开发的重资产属性仍是壁垒。

三、技术创新：数字化转型的 “加减法”

地产行业的技术革命正在重塑竞争格局，新城的应对策略是 “抓大放小”。

数字化转型方面，新城 2024 年将 “商业管理事业部” 升级为 “新城吾悦商业管理集团”，推出 “五边形经营理念”，重点布局 AIoT（智联网）和智慧招商系统。例如，通过数字化工具优化租金定价，2024 年商业运营收入同比增长 13.1%，会员人数突破 4370 万，同比增长 32%。但与碧桂园的建筑机器人、绿城的算力小镇相比，新城的技术投入更偏向 “稳扎稳打”，尚未出现颠覆性创新。

绿色建筑领域，新城的 “新蓝行动” 已初见成效：2024 年新增绿色建筑认证项目 12 个，采用 BIM 技术减少施工浪费 15%。但对比万科的 “沃土计划”（开发效率提升 20%），新城的技术落地仍显保守。

四、社会价值：从 “造房子” 到 “造生活”

新城的社会贡献，藏在三组数据里：

就业与税收：2024 年累计管理项目超 100 个，带动就业岗位超 5 万个；全年纳税超 80 亿元，连续五年位居房企纳税前十。公益事业：“七色光计划” 累计捐赠超 3 亿元，在 12 个省份捐建 38 所光彩图书馆，惠及 5000 余名学生。疫情期间，新城向武汉捐赠 1000 万元，并发起 “walkforlove” 公益活动，号召业主捐步支持贫困儿童。城市更新：在上海、天津等城市参与老旧社区改造，通过 “Mall+X” 模式打造新型商业空间，例如将工业遗址改造为文创综合体，既提升城市形象，又激活区域经济。五、财务健康：现金流的 “攻守道”

作为老股民，我最关心的是新城的 “钱袋子”。

2024 年财报显示：

营收 890 亿元，净利润 7.52 亿元，扣非净利润 8.70 亿元，同比增长 183.07%—— 主业盈利能力显著修复。经营性现金流 15.12 亿元，连续 7 年为正；在手现金 102.96 亿元，足以覆盖短期债务 53.6 亿元 —— 现金储备充足。净负债率 52.44%，融资成本 5.92%，低于行业平均水平 —— 财务结构稳健。风险点在于住宅销售下滑导致的合同负债减少：2024 年合同负债从 1976 亿元降至 812 亿元，若未来销售未能回暖，可能影响业绩弹性。

六、战略前瞻：轻资产与区域深耕的 “双重奏”

新城的未来，押注在两大战略上：

轻资产扩张：新城建管业务 2024 年新增签约面积 710 万平方米，跻身代建行业 TOP10。通过输出管理能力，新城既能规避拿地风险，又能获得稳定管理费收入。区域深耕：在长三角、环渤海等区域，新城坚持 “市占率超 10% 做熟、超 20% 做深、超 30% 做透”，例如在江苏、浙江的市场份额已超 25%。风险与机遇并存：三四线城市消费力疲软可能拖累商业运营收入，而代建业务的利润率（约 5%）低于自有项目。不过，若能在 2025 年实现 140 亿元商业运营收入目标，新城的抗周期能力将进一步增强。

七、资金动向：机构的 “分歧与共识”

市场对新城的态度呈现 “冰火两重天”：

北向资金2024 年减持 37.04%，从 5033 万股降至 3168 万股，可能担忧地产行业整体风险。国富基金逆势增持 138.54%，赵福安持股从 1117 万股增至 2665 万股，显示对商业地产价值的认可。分析师评级：多数机构给予 “增持” 评级，目标价 16-18 元，较当前股价（14 元）有 20% 左右空间。商业地产的 “长跑选手”

新城控股像一位马拉松运动员，在地产行业的赛道上不疾不徐。其核心竞争力在于商业地产的 “护城河” 和财务的 “稳如磐石”，但住宅市场的疲软和技术创新的滞后可能制约上限。对于投资者而言，这是一家适合 “长跑” 的公司 —— 若能在轻资产和数字化转型上突破，未来或有更大想象空间。